כשני שלישים מתושבי ישראל גרים בבתים משותפים - והחיכוך בין בעלי הדירות הוא עניין יומיומי: מי משלם על תיקון הגג, האם מותר לשכן לסגור מרפסת, מי אחראי לנזילה ומה עושים עם דייר שלא משלם ועד בית. חוק המקרקעין מסדיר את כל אלה, ומשרדנו מייצג דרך קבע בעלי דירות ונציגויות בהליכים אלה.
מהו "רכוש משותף" ולמי הוא שייך?
כל מה שאינו רשום כדירה או מוצמד לדירה - הוא רכוש משותף: הגג, חדר המדרגות, הקירות החיצוניים, החצר, המקלט, מערכות הבניין. הרכוש המשותף שייך לכלל בעלי הדירות לפי חלקיהם, ושימוש ייחודי בו או הצמדתו לדירה מחייבים הסכמה ברוב הקבוע בחוק - ובמקרים מסוימים הסכמת כל בעלי הדירות. בנייה ברכוש המשותף ללא הסכמה כדין היא הסגת גבול, המקימה עילת תביעה לסילוק יד ולהשבת המצב לקדמותו.
התקנון - חוקת הבניין
לכל בית משותף תקנון: תקנון מוסכם שנרשם, או בהיעדרו - התקנון המצוי שבתוספת לחוק. התקנון קובע את אופן קבלת ההחלטות באסיפה הכללית, חלוקת ההוצאות, סמכויות הנציגות ועוד. לפני כל מהלך בבניין - בדקו מה קובע התקנון הרשום; הוא גובר במקרים רבים על "מה שנהוג".
סמכויות המפקח על רישום מקרקעין
| סוג הסכסוך | דוגמאות |
|---|---|
| כספי | גביית ועד בית, חלוקת עלויות תיקון גג/אינסטלציה, שיפוץ מעלית |
| רכוש משותף | השתלטות על חניה או מחסן, סגירת מרפסת, הצבת מזגנים, הסגת גבול |
| נזקים בין דירות | נזילות ורטיבות שמקורן בדירה שכנה או ברכוש המשותף |
| התחדשות עירונית | תביעות נגד דייר סרבן בתמ"א 38 ובחיזוק מבנים |
| רישום | תיקון צו רישום בית משותף, רישום תקנון והצמדות |
ההליך אצל המפקח דומה להליך אזרחי רגיל - כתבי טענות, דיון והכרעה - אך הוא ממוקד ויעיל יותר, והמפקח בקיא בדיני הבתים המשותפים לפני ולפנים. בעניינים שבסמכותו הייחודית, אין אפשרות לפנות לבית משפט במקומו.
חמישה כללים מעשיים לפני סכסוך
- תעדו הכל - תמונות, הקלטות אסיפות, פרוטוקולים והתכתבויות.
- שלחו התראה בכתב לפני נקיטת הליך - היא גם דרישה מקדמית מעשית וגם ראיה.
- בדקו את נסח הרישום והתקנון - אולי ההצמדה שהשכן טוען לה כלל אינה רשומה.
- אל תעשו דין לעצמכם - פירוק מנעול או חסימת חניה עלולים להפוך אתכם מנפגע לנתבע.
- אל תשהו - השלמה שבשתיקה עם מצב פוגעני לאורך שנים עלולה להיזקף לחובתכם.
שאלות נפוצות
מהי סמכות המפקח על רישום מקרקעין?
שכן בנה ברכוש המשותף בלי הסכמה - מה עושים?
איך גובים חוב ועד בית?
סכסוך בבניין? אל תתנו לו להתגלגל
משרדנו מייצג בעלי דירות ונציגויות בפני המפקח על רישום מקרקעין - בגוש דן ובכל הארץ.
לתיאום שיחת ייעוץ - 03-9477717האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני בנסיבותיו של כל מקרה. © גילעד כהן - חברת עורכי דין.