כל עסקת מקרקעין בישראל מדווחת למנהל מיסוי מקרקעין וכרוכה בשני מסים מרכזיים מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה): מס שבח המוטל על המוכר, ומס רכישה המוטל על הרוכש. הבנת הכללים - והפעלתם נכון - חוסכת בעסקה ממוצעת עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מס שבח - מס על הרווח, לא על המחיר
מס השבח מוטל על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה ההיסטורי, בניכוי הוצאות מוכרות: שכ"ט עורך דין ומתווך, מס רכישה ששולם בזמנו, הוצאות השבחה ושיפוץ (עם אסמכתאות), אגרות, ריבית ריאלית על משכנתא ועוד. טעות נפוצה היא דיווח ללא ניכוי מלוא ההוצאות - וכתוצאה ממנה תשלום מס ביתר.
הפטור המרכזי: דירת מגורים מזכה יחידה
מוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח עד תקרת שווי הקבועה בחוק, בכפוף לתנאים - ובהם תקופת החזקה מינימלית והגדרות "דירת מגורים מזכה" ו"דירה יחידה" על חריגיהן (חלק בדירה אחרת, דירה שהתקבלה בירושה ועוד). מי שאינו זכאי לפטור יכול לעיתים להפחית את המס באמצעות פריסת השבח על פני עד ארבע שנות מס, ניצול מדרגות מס נמוכות או קיזוז הפסדים.
מס רכישה - המדרגות עושות את ההבדל
שיעורי מס הרכישה נקבעים במדרגות המתעדכנות מדי שנה, וההבחנה המרכזית היא בין רוכש "דירה יחידה" - הנהנה ממדרגה ראשונה בשיעור אפס עד תקרה משמעותית - לבין רוכש דירה נוספת (משקיע), החייב במס גבוה מהשקל הראשון. נקודות חשובות:
- משפרי דיור - מי שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת יכול להיחשב "דירה יחידה" אם ימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק.
- בני זוג - "תא משפחתי" נחשב רוכש אחד; לדירות שנרכשו לפני הנישואין יש כללים מיוחדים שהוכרו בפסיקה.
- הקלות מיוחדות - עולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות זכאים לשיעורים מופחתים בתנאים הקבועים בתקנות.
קיבלתם שומה גבוהה? השגה וערר
מנהל מיסוי מקרקעין אינו כפוף לשווי שהצהרתם - הוא רשאי לקבוע "שווי שוק" גבוה יותר ולהוציא שומה לפי מיטב השפיטה. במצב כזה עומדות לכם זכויות:
- השגה - מוגשת למנהל בתוך 30 ימים ממועד המצאת השומה, מנומקת ונתמכת בראיות (שמאות נגדית, עסקאות השוואה, מצב פיזי ומשפטי של הנכס).
- ערר - על החלטה בהשגה ניתן להגיש ערר לוועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי.
- תיקון שומה - בנסיבות מסוימות ניתן לבקש תיקון שומה גם לאחר שהפכה סופית, בתוך התקופה הקבועה בחוק.
משרדנו מטפל בהשגות ובהליכי מיסוי מקרקעין, לרבות שילוב חוות דעת שמאיות - ובמקרים רבים השומה מופחתת משמעותית עוד בשלב ההשגה.
שאלות נפוצות
מהו מס שבח?
תוך כמה זמן מגישים השגה?
אני משפר דיור - אשלם מס רכישה כמשקיע?
עסקה על הפרק? שומה גבוהה על השולחן?
תכנון מס נכון לפני חתימה - או השגה מנומקת אחרי שומה - יכולים לחסוך לכם הון.
לתיאום שיחת ייעוץ - 03-9477717האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס ואינו תחליף לייעוץ פרטני. שיעורי המס והתקרות מתעדכנים מעת לעת. © גילעד כהן - חברת עורכי דין.