דירה "על הנייר" נרכשת שנים לפני שהיא קיימת, וכספי הרוכש משולמים לאורך הבנייה. בדיוק בשל כך קבע המחוקק בחוק המכר (דירות) ובחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מערך הגנות ייחודי. הנה מה שכל רוכש חייב לבדוק - לפני החתימה, לא אחריה.
הבטוחה - ההגנה החשובה ביותר על הכסף
המוכר אינו רשאי לקבל מהרוכש יותר משיעור מצומצם מהמחיר מבלי להעמיד בטוחה כקבוע בחוק. הבטוחות הנפוצות: ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח המבטיחות את החזר הכספים אם הקבלן לא יוכל להשלים את הבנייה; או לחלופין רישום הערת אזהרה/שעבוד בתנאים הקבועים בחוק. בפרויקט בליווי בנקאי, התשלומים מבוצעים אך ורק באמצעות שוברי תשלום לחשבון הליווי - תשלום שלא באמצעות שובר עלול שלא להיות מכוסה בערבות. זו נקודה שרוכשים רבים אינם מודעים לה.
המפרט הטכני - לקרוא לפני שחותמים
לכל חוזה מכר דירה מקבלן חייב להיות מצורף מפרט טכני לפי צו מכר דירות, החתום על ידי המוכר. המפרט - לא הפרוספקט השיווקי ולא הדמיות המכירות - הוא המסמך המחייב לעניין מה תקבלו בפועל: שטחים, חומרים, אביזרים, מטבח, ריצוף וחניה. יש להשוות את המפרט להבטחות אנשי המכירות ולעגן בכתב כל הבטחה שניתנה בעל פה.
איחור במסירה - פיצוי שקבוע בחוק
חוק המכר (דירות) קובע כי בחלוף תקופת האיחור הקבועה בחוק ממועד המסירה החוזי, זכאי הרוכש לפיצוי חודשי הנגזר מדמי שכירות ראויים לדירה דומה באותו אזור - בלי צורך להוכיח נזק. חשוב לדעת:
- סעיפים חוזיים המנסים לדחות את מועד המסירה ללא הגבלה ("מסירה תוך X חודשים ממועד שיקבע הקבלן") או לשלול את הפיצוי - בעייתיים וניתנים לתקיפה.
- יש לתעד כל הודעת דחייה של הקבלן ואת מועד המסירה בפועל (פרוטוקול מסירה).
- משרדנו מייצג רוכשים בתביעות פיצוי בגין איחור במסירה - תחום שבו הפסיקה עקבית לטובת רוכשים.
בדק ואחריות - גם אחרי קבלת המפתח
החוק מטיל על המוכר אחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה: תקופת בדק - הנמשכת לפי סוג הליקוי (איטום, צנרת, ריצוף וכד') ובמהלכה הנטל על הקבלן להוכיח שהליקוי אינו באחריותו, ולאחריה תקופת אחריות נוספת. מומלץ לערוך בדק בית מקצועי סמוך למסירה ושוב לקראת תום שנת הבדק הראשונה, ולשלוח לקבלן דרישת תיקון מסודרת בכתב.
נקודות נוספות שעו"ד מטעמכם יבדוק
- זהות היזם והקרקע - מי בעל הזכויות בקרקע, האם קיים ליווי בנקאי ומה איתנות היזם.
- הצמדות ותוספות - הצמדת מחיר למדד תשומות הבנייה, מחירי שינויים ותוספות ועלויות חיבור.
- שכ"ט עו"ד הקבלן - מוגבל בדין; ודאו שאינכם מחויבים מעבר לקבוע.
- רישום הבית המשותף - לוח זמנים והתחייבות לרישום הזכויות על שמכם.
שאלות נפוצות
מהי ערבות חוק מכר?
מה מגיע לי אם הקבלן מאחר במסירה?
עורך הדין של הקבלן מייצג גם אותי?
לפני שחותמים לקבלן - תנו לנו לעבור על החוזה
בדיקת חוזה קבלן על ידי משרדנו מאתרת את הסעיפים הבעייתיים לפני שמאוחר מדי.
לתיאום שיחת ייעוץ - 03-9477717האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני בנסיבותיו של כל מקרה. © גילעד כהן - חברת עורכי דין.