תוכנית המתאר הארצית 38 נועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ובדרך הפכה למנוע ההתחדשות העירונית הגדול של גוש דן. עבור בעלי הדירות זו הזדמנות לקבל ממ"ד, מרפסת, מעלית ולעיתים דירה חדשה לגמרי - ללא הוצאה כספית. אבל זו גם עסקת נדל"ן מורכבת מול גורם מקצועי ומנוסה. כך עושים את זה נכון.
שני המסלולים
| מסלול | מהות | מגורים בזמן העבודות |
|---|---|---|
| תמ"א 38/1 (חיזוק) | חיזוק המבנה הקיים ותוספות: ממ"ד, מרפסת, מעלית, שיפוץ חזיתות | הדיירים נשארים בדירות |
| תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) | הריסת הבניין והקמת חדש; הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר | דיור חלופי במימון היזם |
שלב ראשון: התארגנות הדיירים ובחירת נציגות
הצעד הראשון הוא מינוי נציגות דיירים ובחירת עורך דין מטעם הדיירים - עוד לפני בחירת היזם. סדר זה קריטי: דיירים שחותמים על "מסמך כוונות" או הסכם שמציג יזם בלי ייצוג עצמאי, מוצאים את עצמם לא פעם כבולים לתנאים נחותים. שכר טרחת עו"ד הדיירים משולם בידי היזם, כמקובל בענף - אך עורך הדין נבחר על ידי הדיירים וחב חובת נאמנות להם בלבד.
בדיקת היזם - לפני הכל
- איתנות פיננסית - הון עצמי, ליווי בנקאי צפוי, פרויקטים קודמים שהושלמו.
- ניסיון מוכח - ביקור בפרויקטים שהיזם מסר, שיחה עם נציגויות קודמות.
- היעדר הליכים - בדיקת תביעות, שעבודים והליכי חדלות פירעון נגד היזם ובעלי השליטה בו.
הבטוחות שחובה לעגן בהסכם
- ערבות ביצוע בנקאית להבטחת השלמת העבודות.
- ערבות חוק מכר לדירות החדשות (במסלול הריסה ובנייה).
- ערבות שכירות לכיסוי הדיור החלופי לכל תקופת הבנייה, כולל עיכובים.
- ביטוח עבודות קבלניות וערבות בדק לתיקון ליקויים לאחר המסירה.
- מנגנון יציאה - תנאים מתלים ולוחות זמנים שבחלוף ובהיעדרם ההסכם פוקע: היתר בנייה תוך תקופה קצובה, התחלת עבודות וסיומן במועד. כך הבניין לא נשאר "תקוע" עם הסכם שמכביד על מכירת דירות במשך שנים.
ומה עם דייר שמסרב?
החוק (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)) מאפשר לרוב בעלי הדירות הקבוע בחוק לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתביעה נגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לביצוע הפרויקט. המפקח מוסמך, בתנאים מסוימים, לאשר את ביצוע העבודות חרף הסירוב - ואף לחייב דייר סרבן בנזקים. מנגד, לדייר עומדת הזכות להתנגד מטעמים ענייניים: בטוחות בלתי מספקות, תמורה בלתי שוויונית או פגיעה ייחודית בדירתו. משרדנו מייצג נציגויות דיירים, בעלי דירות וגם יזמים בהליכים אלה.
שאלות נפוצות
מי משלם לעורך הדין של הדיירים?
אילו בטוחות לדרוש מהיזם?
מה עדיף - תמ"א 38/1 או 38/2?
הבניין שלכם בדרך לתמ"א 38?
משרדנו מלווה נציגויות דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית - מהמשא ומתן ועד מסירת המפתח.
לתיאום שיחת ייעוץ - 03-9477717האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני בנסיבותיו של כל מקרה. © גילעד כהן - חברת עורכי דין.